Тихое сдувание: почему крупнейшие девелоперы России столкнулись с кризисом

Под давлением оказались два столичных гиганта — ПИК и «Самолёт», — те самые, чьи логотипы на стройках давно стали частью визуального языка новых районов. Для человека, далёкого от биржевых сводок, это звучит отвлечённо, но на деле затрагивает саму ткань повседневности — от условий, на которых люди смогут обустраивать быт, до готовности вообще связывать себя обязательствами на двадцать лет вперёд.

Два сигнала из одного сектора

Сначала ПИК объявил о делистинге акций: инвесторы отреагировали нервно, но сам рынок воспринял новость сдержанно — компанию и прежде считали агрессивным игроком, чьи финансы ухудшались по мере накопления системных сложностей. Однако уже через считаные дни стало известно, что Сбербанк берёт под управление часть бизнеса девелопера «Самолёт» — и это, по наблюдениям источника, насторожило сектор всерьёз. Два эпизода подряд с участием крупнейших застройщиков перестают быть совпадением и начинают читаться как сообщение о структуре.

Здесь важно вот что: речь не о маргинальных региональных компаниях, чьё падение ещё недавно воспринималось как естественная санация. «Самолёт» и ПИК — девелоперы с мощным административным ресурсом, обширным земельным банком и репутацией, казалось бы, неуязвимой. Именно они, по логике прежних циклов, должны были выступить покупателями активов обанкротившихся конкурентов — а не оказаться в позиции тех, кому требуется внешнее управление.

Анатомия зависимости

Как разворачивает The Moscow Times, парадокс уязвимости гигантов вырастает из их же силы. Программа массовой льготной ипотеки, запущенная в 2020 году для того, чтобы вытащить рынок из ковидного паралича, с самого начала выстраивалась вокруг крупных застройщиков: банки-участники исторически кредитовали именно их, держали их эскроу-счета и хорошо понимали их бизнес. В итоге доля ипотечных сделок у таких компаний доходила, по оценкам источника, до 60–70 процентов. Когда цены на квадратные метры взлетели, отказаться от этой модели — автор материала не боится точного слова — оказалось уже невозможно, своего рода «наркотиком», от которого не выздоравливают добровольно.

Правительство шаг за шагом ужесточало условия: массовая льготная ипотека превращалась в нишевую, и сейчас, за вычетом программ для айтишников и районов Крайнего Севера, остаётся фактически только семейная. С 1 октября, как подчёркивает источник, ожидается очередной — самый чувствительный — виток ограничений.

Когда «купить сейчас» перестаёт быть стратегией

Прежний сценарий последних лет был предсказуем: в преддверии ужесточения продажи по льготной программе взлетали — люди спешили зафиксировать условия. На этот раз привычный механизм не сработал: в августе выдача льготной ипотеки упала почти на треть год к году. Знакомый аналитика, на которого ссылается The Moscow Times, сформулировал причину коротко и ёмко: «Спрос есть — денег у людей нет». И дело, судя по всему, не только в кошельке: подорвана уверенность в способности обслуживать кредит весь срок. Свою роль играет охлаждение рынка труда, по-прежнему высокие цены на жильё и, как ни непривычно это звучит для экономического сюжета, — возросшая боязнь дронов в отдельных регионах.

Для человека, который выстраивает жизнь из практических решений — от выбора школы для ребёнка до вопроса, делать ли ремонт сейчас или отложить, — это означает, что привычные ориентиры теряют устойчивость. Крупный застройщик перестаёт быть автоматической гарантией надёжности, а формула «купить, пока не подорожало» — осмысленной стратегией.

Рынок, по выражению источника, сдувается, но не лопается. И, пожалуй, самый честный вопрос, который эта ситуация оставляет человеку, — не столько экономический, сколько экзистенциальный: когда квадратный метр перестаёт быть обещанием стабильного завтра, на что вообще опираться, решая, где жить?